07:13

Как изменятся инвестиции в недвижимость в ближайшие 20 лет

Эксперты рассказали, что произойдет с вложениями в жилье и как заработать на грядущих переменах Фото: «РБК Конференции» Способы инвестиций в недвижимость начали меняться. Стандартная схема «купил на стадии котлована — продал после ввода в эксплуатацию» стремительно устаревает, а в отдельных случаях теряет доходность. Какими будут новые методы инвестирования? Этот вопрос разобрала председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева и другие эксперты, принявшие участие в конференции РБК. Как недвижимость превращают в ценные бумаги «Мы находимся в самой интересной точке для предпринимателей: смене технологических пакетов. Изменения будут кардинальными», — уверен профессор бизнес-практики Московской школы управления «Сколково» Алексей Комаров. И недвижимость — тот самый актив, способный перенести капитал из старой экономики в новую. «В новой экономике недвижимость, которая строится сейчас, простоит 50, а может, и 100 лет. Другой вопрос, как она будет использоваться, — заявила сооснователь Kalinka Group Екатерина Румянцева. — Будет ли недвижимость использоваться по подписке или произойдет токенизация и она превратится в блокчейн». Профессор бизнес-практики Московской школы управления «Сколково» Алексей Комаров (Фото: «РБК Конференции») Яркий пример превращения недвижимости в ценные бумаги — инвестиционные фонды. Один из таких фондов открыл крупный московский девелопер. Он вывел этот фонд на биржу и позволил всем желающим вложиться в развитие собственных проектов — будь то покупка земельного участка или финансирование строительства. По сути, девелопер предложил обычным людям стать соинвесторами строительного проекта в обмен на некий процент доходности. «Компания продает ценные бумаги на будущий девелоперский проект, — объяснила механику процесса Екатерина Румянцева. — Они открыли венчурный фонд, который вкладывается в разные проекты — как собственные, так и те, что компания подбирает на рынке. Возможно, они будут приглашать в этот венчурный фонд инвесторов с рынка или своих клиентов. Ну а на финальном этапе девелопер продает квартиры. Если они и дальше станут так развиваться, то в ближайшее время смогут запустить свой блокчейн». В России подобные механизмы принято оформлять в виде закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). В США такая форма инвестиций называется REIT. Она позволяет человеку с минимальным объемом средств — которых может не хватать для покупки целой квартиры или дома — все равно инвестировать в недвижимость. ЗПИФ необязательно привязан к жилым проектам. В тех же Соединенных Штатах REIT часто работают с домами престарелых и больницами: подобные учреждения способны на постоянном уровне приносить доход. Вложения в такой фонд становятся все популярнее, а сам механизм убирает специфическое затруднение, связанное с недвижимостью: сложность продажи. При желании выйти из инвестиции в ЗПИФ или REIT можно куда быстрее, чем при продаже физической квартиры. Сооснователь Kalinka Group Екатерина Румянцева (Фото: «РБК Конференции») «По сути, это инвестиции в девелопмент от физического лица через ценные бумаги. Здесь можно вложиться не в квартиру, а разделить с девелопером его прибыль от реализации недвижимости», — подытожила Румянцева. Видеоверсия: как меняется бизнес в недвижимости Для чего нужны консультанты в недвижимости Впрочем, любителям вкладываться именно в квартиры тоже есть куда инвестировать. Для этого нужно найти недооцененный объект. Через 20 лет поиск таких объектов можно будет поручить искусственному интеллекту (ИИ), а пока достаточно положиться на консультантов. «В первом квартале 2021 года три объекта недвижимости за первые две недели были по бронированиям реализованы на 80% — а потом девелопер отказался от своих слов. Сказал: «О, мы ошиблись!» — и вернул деньги людям. Теперь он будет выводить на рынок тот же объект по новой цене, — рассказала председатель совета директоров Kalinka Group. — Но не факт, что новая цена окажется востребованной и рыночной». Впрочем, подобные отзывы предложения со стороны продавца — скорее, исключение, чем правило. И если не попасть в это исключение, инвестор сможет с выгодой для себя воспользоваться ситуацией. «Сейчас можно инвестировать, несмотря на эскроу, поскольку девелоперы промахиваются с ценой, — уверена Екатерина Румянцева. — Если ты лучше чувствуешь рынок недвижимости или у тебя есть консультант с рынка недвижимости, то вот эти щели и дыры в ценообразовании на новостройки можно увидеть. Аналитики сейчас плохо считают цены в новых районах, которые только развиваются. Поэтому грамотным консультантам зайти на рынок новостроек все еще возможно». Если же говорить не с точки зрения инвестора, который ищет объекты с заниженными ценами, а с точки зрения девелопера, то на помощь ему придут искусственный интеллект и сквозная аналитика, уверены в Kalinka Group. «Мало кто использует сегодня те технологии, которые доступны и лежат на поверхности, — констатировала Румянцева. — Из-за отсутствия нормальной аналитики некоторые девелоперы совершают ошибки в ценообразовании». Избежать подобных просчетов могут помочь консультанты с узкой оценочной экспертизой. В Kalinka Group назвали это моделью open door. «Как только станет понятна реальная рыночная стоимость недвижимости, можно будет предлагать точный дисконт за срочный выкуп, — объяснила Румянцева выгоду от использования такого сервиса. — Это будет прорывная история — поэтому сейчас множество стартапов работают над тем, как в точности оценить объект недвижимости. Это уже происходит с помощью нейросети, которая изучает большой объем данных и на их основе вычисляет рыночную стоимость квартиры». Заменит ли искусственный интеллект риелтора Та самая цифровизация, которая позволяет точнее просчитывать цены, приведет к исчезновению целых пластов рынка недвижимости, уверены эксперты. По их мнению, первыми станут риелторы. «В скором будущем искусственный интеллект позволит сделать идеальное сочетание запроса и объекта без участия риелтора, — заявила Екатерина Румянцева. — Сейчас работают интересные технологические решения, когда искусственный интеллект понимает, что существует 28 типированных психотипов личности и что конкретно этому человеку будет правильно подобрать вот такой тип недвижимости. Тот, что лучше ему подойдет на основании психотипа». «В том виде, в котором есть строительство сейчас, его не будет. И риелторских агентств в современном виде тоже не будет, — поддержал коллегу основатель инвестиционно-строительной компании А+ Capital Роман Смолевский. — Наши дети будут слушать сказки про людей, которые когда-то давно продавали информацию за 3–5% комиссии. Основатель инвестиционно-строительной компании А+ Capital Роман Смолевский (справа) (Фото: «РБК Конференции») Токенизация запустит опасные процессы для тех компаний, которые этого не понимают. Ты больше не сможешь держать информацию у себя и торговать тем, что знаешь больше, чем кто-то другой. Любой человек в любой точке мира сможет зайти и посмотреть всю правдивую информацию о любом объекте недвижимости. Это называется digital twin — цифровой двойник. Он получит информацию с датчиков, вмонтированных в стену, — например, об уровне нагрузки бетона. Если недвижимость коммерческая, то можно будет получить информацию о том, сколько человек в будний день проходит мимо этого магазина. А заодно и аналитику с прогнозами: сколько людей приедет в этот город или район, сколько людей здесь родится и так далее. И на основании данных платформы, которая работает на искусственном интеллекте, человек примет решение». Куда инвестировать в XXI веке Новая реальность диктует новые подходы. Для 1991 года агентства недвижимости были подлинным венчуром — то есть высокорисковой инвестицией, которая может кратно окупиться. На сегодняшний день это ультраконсервативная инвестиция. Предугадать, какие сегменты взлетят, — работа консультантов из Kalinka Group и подобных компаний. Фото: «РБК Конференции» Как войти в подобные проекты на ранней стадии? Смотреть на недвижимость в разных странах, рекомендуют в Kalinka Group. «Инвестиции в недвижимость в одной стране — неблагодарное дело, — уверена Екатерина Румянцева. — Любая курсовая разница может съесть всю твою доходность. Если хочется инвестировать в недвижимость, я бы смотрела на паевые фонды и ценные бумаги, которые в той или иной степени привязаны к недвижимости. И лучше в международные. К примеру, в США есть платформа, которая показывает историю девелопера с точки зрения инвестиций. В России девелоперы скрывают, сколько они инвестировали и сколько заработали. Но деваться некуда: рынок станет прозрачным. Очевидно, что в цифровом мире никакая информация оставаться скрытой не может».

• 09:30 Blockchain Life вернется в Россию 23-24 апреля 2025 года
• 08:47 Нигерийский регулятор предупредил о нелегальной криптобирже Marino FX Ltd
• 08:25 Паоло Ардоино: Tether остановит поддержку привязанного к евро стейблкоина EURT
• 08:00 Виталик Бутерин пожертвовал 320 ETH правозащитной организации Coin Center
• 07:40 ZachXBT: С августа хакеры заработали $3,5 млн на мошеннических мемкоинах
• 06:59 Команда TON Foundation представила токенизированный биткоин
• 02:45 Ripple тратит $25 млн на поддержку крипто-дружественных политик